俄烏觸發能源危機、歐美通脹加息潮、中國增長步伐放緩，以至FTX引爆幣圈震盪⋯⋯環球經濟危機四伏，投資者普遍持謹慎態度，不過也有膽識之士，別人恐懼時貪婪，尤其一眾高淨值人士，便視動盪市場為尋找價值的機會，致勝關鍵就是「逆向思考」。

撰文：李潤茵 本刊記者

繼發展商出「忍讓價」推盤後，近日再有業主以「賣樓葬父」求售，本港樓市跌到「欲哭無淚」，「聰明錢」則開始陸續進場──「這段時間，我們做頗多香港房地產項目，例如豪宅及甲級寫字樓。」

郭興業是香港家族辦公室協會副主席，從事相關行業已逾10年，簡單來說，他的工作就是為超級富豪管理財富。

「超級富豪」是什麼概念？在美國，超級富豪俱樂部Tiger 21，入會門檻就是流動資產，必須至少有2000萬美元，香港呢？郭興業用實際案例說明，「我們有位客戶，父親剛剛過身，家族不想分崩離析，於是小試牛刀，用50球美金建立信託，大約就是幾億港元」。

「銀行是『百業之母』，不過許多時候，與銀行並肩作戰的，其實是大家族。社會上，許多建設及生意都掌握在不同家族網絡手中，這個圈子其實很少，香港最上流可能僅幾百人，擴闊少少則幾千人。」

放諸世界，財富金字塔頂層僅佔1%，全球億萬富豪只有2.5萬名，多數來自美國，香港則280名﹝見圖﹞，「中國人習慣悶聲發大財」。

物業抵押 六折貸款

富豪群體怎樣看投資前景呢？「面對衰退陰影，許多人認為『現金為王』，但長期idle cash（閒置現金）都並非辦法。由於家族資金富裕，所以同為條件及原因，需要分散風險，不能put all eggs in one basket（孤注一擲）。」

他們是如何配置資產？郭興業透露，「名單」可歸納為三點：第一、股票佔比仍為最大，而且全球分配，並以不同方式持有；第二、加息周期下，買入息口相關產品，例如定息及債，以維持正現金流；第三、另類投資，「比較沒那麼liquid（流動），但長期持有」，例如文首提及的香港房地產。

做法並非直接買入，而是以物業作抵押下，向業主提供貸款。「香港地產市場目前較尷尬，徘徊在頂峰拐點。部分企業/私人投資者，之前借貸太多、槓桿太高，需要回氣，銀行開始出現逾期貸款（Non Performing Loans），家族辦公室遂留意這類項目。」他補充：「前提是優質豪宅及甲級寫字樓。」

截至10月，本港甲級寫字樓空置達110萬平方米，3年來翻近三倍，創歷史新高;至於豪宅，中原地產研究部指，今年首10個月價值2000萬港元以上豪宅（包括一手及二手）買賣量價齊跌，分別按年下跌59.7%及50.8%，估計全年整體買賣，將創九年新低。

「家族對香港房地產，其實沒那麼悲觀。」郭興業介紹，目前許多貸款項目會以豪宅及甲級寫字樓為抵押，並按折扣價計算借款，通常是六五折，甚至可低至六折，用浮息進行，回報達10厘以上。

背後概念就是，即使對方無法還錢，起碼有層樓在手，而且都是優質物業，並有近四成下跌空間，所以他們相信市場能承接，「本地家族非常熟悉香港樓市，一來法制非常完善，所有合約受高度保障，二來即使有 downturn（低迷），房地產市場都足夠大」。

兩三年前已撤離內房

郭興業坦言，家族辦公室的本質，其實是「保守」，投資核心理念是「不嘗試time the market（捕捉入市時機）」——散戶傾向短炒波幅，超級富豪則觀察趨勢，「一般基金都是自3至5年，家族基金呢？動輒幾十年，甚至是一代人。事關財富增值以外，他們最大目的是傳承、交棒，所以財富規模盡量不萎縮，更好當然是有所增長」。

何謂長期部署？舉個真實例子，家族辦公室幾年前，已經撤離內房市場，他們未卜先知嗎？非也！相反，內房風險存在已久，而且持續都有報告，「地方債達到30萬億以上，其實已經發生多年，並非什麼內幕消息，只是有人選擇視而不見，家族辦公室則會考慮意見，再進行風險調節」。

操盤關鍵是視乎有沒有「根本性」轉變。「以港股為例，高峰曾上到3萬點，我們在2萬8、2萬9的高位，已逐步減持；直至回到萬8、萬9的價位，我們再次買入，也準備分段吸納，作長期部署。」

郭興業說：「因為我們相信香港角色依然不變，無論是中國要走出去，還是外資想探中國虛實，香港仍是橋頭堡，所以在港股配置上，仍然是逢低吸納。」

——節錄自12月號《信報財經月刊》